Laudêmio: o que é, quem paga e quanto custa
O laudêmio é um valor pago sobre a transmissão de imóveis em áreas pertencentes à União, ou seja, à Nação Brasileira. Essa taxa é cobrada principalmente sobre propriedades situadas em áreas da marinha - áreas litorâneas dentro de 33 metros da linha da maré alta.
Apesar de essa ser a regra federal, cada município possui certa autonomia sobre a fração de terras onde o laudêmio é cobrado, portanto é importante ficar atento ao que acontece na prática de cada local.
Mas, para aprender de fato o que significa laudêmio, vai ser preciso entender o que é um enfiteuse ou aforamento. Em poucas palavras, um tipo de contrato através do qual o proprietário de um imóvel passa o domínio útil dessa propriedade a outra pessoa.
Os imóveis em regime de enfiteuse são de domínio pleno da União, pertencendo de fato à Nação Brasileira. Assim, quando um imóvel da união é vendido, não é a sua propriedade que é transferida, mas sim o seu domínio útil, ou seja, o direito de usar, possuir, alienar e transmitir aos seus herdeiros.
Em resumo, o domínio útil dessas propriedades podem ser repassados de uma pessoa para outra, como acontece com qualquer outro tipo de imóvel, em uma relação de compra e venda, desde que o pagamento do laudêmio seja feito, permitindo assim essa transferência.
O que é laudêmio?
Antes de tudo, é bom esclarecer que laudêmio não é um imposto, mas sim uma taxa cobrada sobre a transação de um imóvel situado em área pertencente à União. Aliás, é o Serviço de Patrimônio da União (SPU) que decide quais são as áreas exatas pertencentes a ela e sobre as quais a taxa incide.
Alguns exemplos dos imóveis da União são:
Áreas litorâneas dentro de 33 metros da linha da maré alta.
Imóveis em áreas de fronteiras.
Imóveis ao redor de instalações militares.
Originalmente, estes terrenos são de propriedade da União, pois têm importância estratégica para a população, preservando o acesso litorâneo e garantindo a segurança dos cidadãos brasileiros. Inclusive, atualmente, existem mais de 500 mil terrenos pertencentes à marinha.
Por essa razão, em cima de qualquer transação feita com um imóvel da União, o laudêmio será cobrado. Além do foro, uma espécie de "aluguel" anual cobrado pelo domínio útil da propriedade.
Assim como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o laudêmio deve ser pago sempre que o imóvel for trocar de proprietário, ou melhor, for trocar de domínio útil.
Além disso, assim como o ITBI, ele também deve ser pago antes do registro da escritura na matrícula do imóvel, do contrário, o processo de compra não é efetuado.
O laudêmio apenas é cobrado quando existe uma relação de compra e venda, ou seja, uma transação onerosa. De outro modo, como no caso de heranças ou doações, o valor não deve ser cobrado.
Qual o valor do laudêmio?
O valor do laudêmio costuma ser 5% do Valor de Avaliação do Imóvel, que é determinado pelo Serviço de Patrimônio da União (SPU). Esse valor não corresponde ao valor de venda do imóvel, sendo influenciado também pelo Valor Venal do imóvel, portanto é bem complexo calcular qual o Valor de Avaliação do Imóvel.
Apesar disso, também é importante relembrar que o laudêmio incide somente sobre a porcentagem das torres pertencentes à União.
Por isso, se apenas 50% do prédio em si foi construído em cima de um terreno da marinha, por exemplo, o valor do laudêmio será aplicado apenas sobre essa porcentagem.
O Villa dos Corais Residence, em Balneário Camboriú, é um bom exemplo. Apesar do terreno inteiro do empreendimento ter uma porcentagem em terras pertencentes à União, as torres propriamente não estão construídas sobre essa fração de terra, portanto os proprietários não pagam laudêmio neste condomínio.
Como saber se o imóvel tem laudêmio?
Para saber se o seu imóvel tem laudêmio basta acessar o Portal SPU, informar o número do Registro Imobiliário Patrimonial do imóvel e verificar a existência do laudêmio e do foro.
Laudêmio em Balneário Camboriú
Para você ter uma ideia de como o laudêmio é cobrado, na prática, vamos analisar alguns casos de cobrança na cidade de Balneário Camboriú, no litoral norte de Santa Catarina. Escolhemos três empreendimentos para demonstrar como a "linha imaginária" de cobrança do laudêmio pode variar a depender da região. Além disso, vale lembrar que cada município é autônomo para determinar a base de cálculo do laudêmio como, por exemplo, o valor venal do imóvel.
Ou seja, não é possível aplicar uma fórmula comum a diferentes cidades para saber o valor do laudêmio do imóvel, o mais seguro é calcular esse valor diretamente no site da SPU.
Dito isso, vamos aos exemplos!
A lei federal determina que o laudêmio seja cobrado em imóveis que estejam a 33 metros da linha da maré alta. Porém, cada município pode ter suas próprias legislações, o que pode gerar diferenças nessa metragem de cidade para cidade.
Além disso, cada município é autônomo para decidir as delimitações do cálculo do laudêmio como, por exemplo, o valor venal do imóvel. Dessa forma, o valor do laudêmio pode variar e não necessariamente corresponder a 5% do valor total do imóvel.
Epic Tower: 19 metros da orla, possui laudêmio
O Epic Tower, da Construtora FG, está localizado na Avenida Atlântica - a beira-mar de Balneário Camboriú -, número 4700, e está sujeito a cobrança de laudêmio. De acordo com o site da União, apenas 37% do terreno do edifício está em Terras da União, logo o laudêmio será cobrado sobre essa porcentagem. Nesse empreendimento, a taxa do laudêmio cobrada é de R$106,78.
Edifício Metrópolis: 70 metros da orla, possui laudêmio
O Edifício Metrópolis, da Construtora Cechinel, está localizado na Avenida Atlântica, 770, a 70 metros da orla. Em relação ao Epic Tower, o Metrópolis está mais perto da segunda avenida, a Avenida Brasil. Mesmo assim, ele também é taxado pelo laudêmio. Segundo o site da SPU, ele tem 64,32% do seu terreno em terras da União e o valor a ser pago é de R$ 7.688,19.
Muller Ocean Club: 200 metros da orla, não possui laudêmio
Já o Mueller Ocean Club, da Construtora J. A. Russi, localizado na segunda avenida, a Brasil, 380, não tem laudêmio a ser pago. Mesmo não estando tão longe do Edifício Metrópolis, o Mueller já não está mais na faixa que o laudêmio reincide.
Conclusão: Caso seu imóvel esteja na primeira quadra a partir da praia em Balneário Camboriú, é importante verificar se ele possui laudêmio. Se ele está mais longe da praia do que uma quadra, as chances de ter que pagar o laudêmio são quase nulas.
Em Balneário Camboriú, os imóveis na Avenida Atlântica, ou seja, que estão na Beira-Mar, com certeza possuem taxa de laudêmio. Já aqueles que não estão nessa rua, mas estão na quadra-mar, é importante verificar se é taxado.
Quem paga o laudêmio?
De acordo com o código civil de 2002, quem paga a taxa é o vendedor do imóvel. Porém, de modo geral, o que acontece é o contrário, ou seja, é comum que haja um acordo entre as partes envolvidas e que o comprador assuma a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio.
Nesse caso, uma procuração é feita e apresentada ao Serviço de Patrimônio da União, desse modo, o comprador pode emitir a guia de pagamento e recolher o valor do laudêmio em nome do vendedor.
Para realizar o pagamento da taxa, comprador e vendedor devem procurar o Serviço de Patrimônio da União com um contrato de compromisso de compra e venda para pedir a apuração do valor do laudêmio e solicitar a guia de pagamento.
O morador paga laudêmio anualmente? Não, o laudêmio é uma taxa paga somente quando é feita a transferência de propriedade do imóvel. O que deve ser pago anualmente é o foro, uma espécie de taxa de ocupação equivalente a 0,6% do valor da propriedade.
Quem recebe o laudêmio?
A União é quem recebe o valor do laudêmio, afinal é ela que é a detentora oficial da propriedade. Assim, o valor arrecadado com a taxa vai parar no Tesouro Nacional, os cofres da União.
O que fazer depois do pagamento do laudêmio?
Após o pagamento dessa taxa, vai ser necessário esperar pela Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT), emitida pela União. Com essa autorização em mãos, será possível registrar o imóvel, transferindo o domínio útil de um titular para outro.
Além disso, depois da emissão online do CAT, ainda vai ser preciso cumprir dois passos fundamentais:
Enviar um requerimento com documentos do comprador e do imóvel anexados para alterar o responsável pelo imóvel no cadastro da SPU.
Esperar pelo resultado da solicitação, enviada pelo e-mail ou acessada pelo Portal da SPU.
Depois dessa atualização cadastral, o novo morador de um imóvel da União deve pagar o foro anual - uma espécie de taxa de ocupação equivalente a 0,6% do valor da propriedade.
Diferente do laudêmio, pago apenas uma vez no momento da transferência do imóvel, o foro é um porcentual pago anualmente. Como mencionado no início da nossa explicação, todos os terrenos da União estão sob regime de aforamento, lembra?
A cobrança do laudêmio está suspensa?
A cobrança do laudênio não está suspensa, porém, desde 2011, uma Proposta de Emenda Constitucional (PEC) que busca eliminar a cobrança de valores relativos aos terrenos da marinha, transferindo-os aos respectivos municípios, estados ou ocupantes tramita no congresso.
Já em 2021, o Presidente da República informou que a cobrança desse e de outros valores patrimoniais, como é o caso do foro, acabaria e, desde então, a SPU vem planejando sua execução. No entanto, por enquanto as regras apresentadas ainda estão em vigor.
Agora que você entendeu o que é laudêmio, conheceu suas particularidades e obrigatoriedades, lembre-se de verificar se o imóvel desejado faz parte da União e, se necessário, incluir a taxa como um dos custos inerentes à compra de uma propriedade.
Outras dúvidas recorrentes sobre laudêmio:
Quais cidades pagam laudêmio?
Conhecida pela cobrança em Petrópolis, onde inclusive ganhou o apelido de "taxa do príncipe", o laudêmio também é cobrado em outras cidades do Brasil, entre elas, cidades litorâneas, uma vez que parte delas faz parte do território da Marinha, que consequentemente pertence à União.
